압구정현대 직접 증여, 세금 7억 절감하는 이유

7억 원 차이를 만드는 선택, 강남 절세 시뮬레이션 결과

서울 강남구 압구정현대 아파트처럼 수십 억 원대 양도차익이 누적된 고가 주택에서는 직접 증여와 매각 후 현금 증여 사이에 약 7억 원의 세금 차이가 발생하는 것으로 시뮬레이션됐습니다. 정부의 부동산 세제 개편안 발표 이후 강남권 고령층을 중심으로 절세 방안을 검토하는 움직임이 뚜렷해지고 있습니다.

세제 개편이 촉발한 강남 고령층의 절세 검토

정부 부동산 세제 개편안은 고가 주택 보유자에게 두 방면에서 세 부담을 가중시킵니다. 보유세가 대폭 커지는 동시에 양도소득세도 최대 3~4배 증가할 것으로 예상됩니다. 세무업계 관계자는 “세제 개편안이 나온 뒤 매각 시기는 물론 증여 등 다양한 측면의 절세 방안을 살펴보는 이들이 늘었다”고 밝혔습니다.

이러한 움직임은 강남권에서 오랜 기간 거주해 양도 차익이 크게 쌓인 고령층을 중심으로 커질 것이라는 전망이 부동산 시장에서 나옵니다. 집을 계속 보유하면 늘어나는 보유세를 감수해야 하고, 팔자니 수십 억 원의 양도세가 현실적인 걸림돌이 되는 구조입니다.

7월 강남 3구 60세 이상 증여건수, 전년보다 32.2% 늘었다

법원 등기정보광장에 따르면 2026년 7월 서울시 소유권이전등기(증여) 신청건수는 1,827건으로 집계됐습니다. 이 중 강남·서초·송파구에서 60세 이상이 신청한 증여건수는 464건입니다. 서울 25개 자치구 동일 연령대 전체 1,339건의 34.7%에 해당하며, 전년 동월 351건 대비 32.2% 증가한 수치입니다.

자치구별로는 서초구가 279건으로 전년 178건보다 56.7% 늘어 증가 폭이 가장 컸습니다. 강남구는 121건으로 전년 98건 대비 23.5% 증가했습니다. 반면 초고가 아파트 비중이 상대적으로 낮은 송파구는 64건을 기록해 전년 75건보다 14.7% 감소했습니다.

4월 급등 후 숨고르기, 세제 개편 앞두고 7월 재반등

강남 3구 고령층의 증여 수요는 올해 두 차례 큰 파동을 그렸습니다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 예고된 5월 9일 이전인 4월에 774건까지 치솟았다가 5월 506건, 6월 315건으로 줄었습니다. 이후 세제 개편 논의가 본격화된 7월 다시 464건으로 반등했습니다. 세금 정책 변화 시점마다 증여 수요가 연동되는 흐름이 반복된 것입니다.

직접 증여와 매각 후 현금 증여, 납세 구조가 다르다

고가 주택 보유자가 선택할 수 있는 증여 방법은 크게 두 가지입니다. 주택을 매각하지 않고 자녀에게 바로 넘기는 직접 증여, 그리고 집을 먼저 매각해 양도세를 납부한 뒤 남은 현금을 증여하는 매각 후 현금 증여입니다.

직접 증여는 증여세와 취득세를 납부합니다. 매각 후 현금 증여는 양도소득세와 지방소득세를 먼저 낸 뒤 남은 현금에 대해 추가로 증여세를 납부합니다. 납부 세목의 종류와 과세 기준이 달라 최종 세 부담에서 차이가 발생하는 구조입니다.

같은 세제 개편안이 임대차 시장에도 파급 효과를 내고 있는 가운데, 임대시장 세입자 퇴거 현실화 상황도 주요 변수로 거론됩니다.

압구정현대 95억 시뮬레이션 결과

하나은행 리빙트러스트컨설팅부 상속증여팀 박담 세무전문위원이 진행한 시뮬레이션에 따르면, 주택 가격이 높고 보유 주택 수가 많을수록 직접 증여가 유리한 것으로 나타났습니다. 시나리오는 강남구 압구정현대 아파트를 21억5,000만 원에 취득해 10년 이상 보유·거주한 2주택자가 현재 시가 95억 원인 해당 아파트를 성인 자녀에게 증여하는 경우입니다.

수증자 취득가액 ‘리셋’ 효과

직접 증여가 장기적으로도 유리할 수 있는 근거는 수증자의 취득가액 구조에 있습니다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “증여했을 때 수증자 입장에서는 양도차액이 새롭게 되니 양도세 증가분을 피하면서 부의 이전이 가능한 부분도 있다”고 설명했습니다.

자녀가 증여받은 집을 훗날 매각할 때 취득가액은 증여받은 시점의 평가액이 기준이 됩니다. 부모가 21억5,000만 원에 매입한 집을 자녀가 95억 원에 증여받은 경우, 자녀는 95억 원을 넘어 오른 차익에 대해서만 양도세를 내는 구조입니다. 이번 세제 개편으로 장기 보유자의 양도세 부담이 가중될 전망인 만큼, 미리 증여해 취득가액을 높여두는 방식의 실익이 커졌다는 분석이 나옵니다.

증여세 부담 크다면 현금 증여도 대안

모든 경우에 직접 증여가 최적인 것은 아닙니다. 남혁우 연구원은 “이번 세제 개편으로 보유 부담이 크게 늘어난 만큼 증여세 부담이 크다면 장기거주소득공제 한도를 채운 이들을 중심으로 집을 매도한 후 자녀의 집 마련을 위해 현금을 증여하는 사례도 나올 수 있다”고 말했습니다.

직접 증여 시 한 번에 납부해야 할 증여세와 취득세가 현금 유동성을 크게 압박하거나, 이미 장기거주소득공제 한도를 소진한 경우에는 매각 후 현금 증여도 현실적인 선택지가 됩니다. 세무업계에서는 보유 주택 수, 취득가액, 거주 기간, 공제 한도 소진 여부 등을 종합한 개별 시뮬레이션을 통해 방법을 결정해야 한다고 강조합니다.

세제 개편 구체화 이후 의사결정 더 빨라질 전망

부동산 시장에서는 세제 개편 내용이 구체화될수록 강남권 고가 주택 보유 고령층의 증여 결정 시계가 빨라질 것으로 전망합니다. 증여 시점에 따라 적용 세율과 공제 조건이 달라질 수 있어, 세무 전문가와의 사전 상담을 통해 최적 시기와 방법을 판단하는 것이 필요하다는 설명이 나옵니다.

출처: 조선비즈